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四川志俊物业服务有限公司诉杨勇等物业服务合同案
作者:cdelink     日期:2018-06-13

四川志俊物业服务有限公司诉杨勇等物业服务合同案

(物业服务)  

(一)首部

  1.判决书字号

一审判决书:四川省平昌县人民法院(2017)川1923民初303号。

二审判决书:四川省巴中市中级人民法院(2017)川19民终373号。

2.案由:物业服务合同纠纷

3.诉讼双方

原告(被上诉人):四川志俊物业服务有限公司。住所地成都市武侯区聚龙路120号,法定代表人王书远。

委托代理人:王洪军,四川适逸律师事务所律师。

被告(上诉人):杨勇,男,汉族,生于1970108日,住平昌县江口镇。

被告(上诉人):孙洪君,女,汉族,生于19691112日,住平昌县江口镇,系杨勇妻子。

委托代理人:曾钰超,巴中市平昌县正大法律服务所法律工作者。

4.审级:二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:四川省平昌县人民法院。

审判员:冉毅。

二审法院:四川省巴中市中级人民法院。

合议庭组成人员:审判长:黄晓东;审判员:郭毅、黎明。

6、审结时间

一审审结时间:201733日。

二审审结时间:2017523日。

(二)一审情况

1.一审诉辩主张

1)原告诉称

2011年1110日,原告与平昌县泰兴房地产开发有限公司(以下简称泰兴房产公司)就金泰帝景小区物业服务签订前期物业服务合同,被告在金泰帝景小区有住房两套、门面房两个。被告自20136月入住后至今未交纳服务费,原告多次催收无果。被告入住泰帝景小区非法将发电房、供水房占用设为库房,存在严重隐患。

(2)被告辩称

原告起诉的事实不成立:被告是20156月入住金泰帝景小区;住房面积有误差;泰兴房产公司内部有约定,股东不交停车费;被告门口的垃圾堆放了六个月;负二楼电梯无法使用,幼儿园内墙长期漏水;小区内规划的是双车道,现原告将其改为停车位;原告主张商业用房按1.7元∕月.平方米计费无根据;被告从未收到原告催收物业费的通知,原告主张权利已超过诉讼时效期间;发电房、供水房未移交给原告管理,排除妨碍应由泰兴房产公司主张权利;滞纳金属行政管理范畴。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据

四川省平昌县人民法院经公开审理查明:2009年82日,吴和平、杨勇、何学平筹7人约定共同出资以泰兴房产公司名义开发金泰帝景住宅小区。20111110日,泰兴房产公司与志俊物业公司签订前期物业服务合同。合同约定泰兴房产公司将金泰帝景住宅小区的物业管理委托志俊物业公司管理;委托管理期限自2012年11日起至业主委员会成立;物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积从入住之日起全额预先交纳,住宅1.20元∕月.平方米、商业1.7元∕月.平方米;物业车位使用清洁服务费,标准车位80元∕个.月;服务费每月交纳一次,业主或物业使用人应于每月20日前向物业公司交纳当期的物业管理服务费,在下个月首日及以后交纳的视为逾期交纳,每逾期一日,应交纳欠费总额3‰作为违约金。201325日,平昌县发展和改革局以平昌发改[2013]36号文件确定志俊物业公司按1.20元∕月.平方米计收服务费。2013年124日,杨勇、孙洪君与泰兴房产公司签订商品房买卖合同4份,约定杨勇、孙洪君购买金泰帝景的住宅B2-26-1(面积112.42平方米)、B2-27-1(面积149.30平方米)、商业用房B2-2-1(面积788.99平方米)、B2-1-1-1)(面积292.67平方米);出卖人依法选聘志俊物业公司为物业管理企业,前期物业管理期间物业服务收费价格为1.20元∕月.平方米(建筑面积);物业管理企业按季收取物业服务费,买受人应分别在每年的130日前、430日前、830日前、1230日前缴费。杨勇、孙洪君在与泰兴房产公司签订商品房买卖合同前已实际占有、使用所购买的住房,在B2-1-(1-1)和B2-1-1-1)相连属何学平所有的商业用房内从事经营活动。杨勇、孙洪君入住金泰帝景小区拥有汽车一辆。杨勇、孙洪君自实际占有、使用所购买房屋后一直未向志俊物业公司交纳物业服务费,对所使用的汽车也未向志俊物业公司交纳清洁服务费。杨勇、孙洪君既未经泰兴房产公司同意,也未经志俊物业公司同意将负2楼的发电、供水用房的一部分隔成库房存放物品。杨勇、孙洪君等其他业主不交物业服务费,志俊物业公司催收无果起诉来院。

同时查明:金泰帝景小区至今未成立业主委员会。

上述事实有下列证据证明:

1. 原告志俊物业公司提供的中标通知书;

2. 前期物业服务合同;

3. 平昌县发展和改革局平昌发改[2013]36号文件;

4. 商品房预售备案通知书;

5. 平昌县自来水公司收费依据;

6. 致全体业主一封信、公告;

7. 被告杨勇、孙洪君提供的商品房买卖合同、合伙合作协议、金泰帝景负2楼设计平面图。

3.一审判案理由

四川省平昌县人民法院经审理认为:原告志俊物业公司对金泰帝景小区进行物业管理虽是金泰帝景小区的开发企业泰兴房产公司与原告志俊物业公司签订的合同,但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称解释)第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,……对业主具有约束力”之规定,被告杨勇、孙洪君应受前期物业服务合同的约束,即被告杨勇、孙洪君享有接受原告志俊物业公司提供物业服务的权利,同时负有按时向原告志俊物业公司交纳物业服务费的义务。原告志俊物业公司要求住房和商业用房按不同标准计收物业服务收费的主张理由不成立,理由是前期物业服务合同虽对住宅和商业用房约定了不同的计费标准,但被告杨勇、孙洪君与泰兴房产公司签订商品房买卖合同中只约定了前期物业管理期间按建筑面积1.20元∕月.平方米计物业服务费,计费标准未区分住宅和商业用房,平昌县发展和改革局核准的计费标准也未区分住宅和商业用房,平昌县发展和改革局是法定价格核准单位,故确定原告志俊物业公司向被告杨勇、孙洪君计收物业服务收费标准按1.20元∕月.平方米计。据此,被告杨勇、孙洪君抗辩商业用房按1.7元∕月.平方米计费无根据的理由成立。被告杨勇、孙洪君两套住房、两门面房共计1343.38平方米,每个月应交物业服务费1612.06元。原告志俊物业公司虽未提供被告杨勇、孙洪君使用何学平所有的商业用房292.67平方米从事经营活动的物业服务费351.2元由谁支付的证据,但根据《解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持”之规定,说明物业服务企业既可要求物业使用人交纳物业费,也可要求物业使用人交纳物业费时要求业主承担连带责任,故原告志俊物业公司有权要求该房使用人即被告杨勇、孙洪君支付物业服务费。被告杨勇、孙洪君抗辩住房B2-26-1面积有误差理由成立,应以商品房预售备案通知书记载的面积为基数计物业服务费。原告志俊物业公司要求被告杨勇、孙洪君应从20136月起交纳物业服务费的主张无事实根据,被告杨勇、孙洪君抗辩20156月入住金泰帝景小区与本院认定的事实不符,对原告志俊物业公司诉称的事实和被告杨勇、孙洪君的抗辩不予确认,确定被告杨勇、孙洪君应从20139月起向原告志俊物业公司计付物业服务费,理由是原告志俊物业公司提供的证据证明被告杨勇、孙洪君第一次交纳水费是201310月,足以证明被告杨勇、孙洪君于201310月前入住。原告志俊物业公司要求被告杨勇、孙洪君支付4辆机动车的停车费主张,确定按1辆机动车计算,因原告志俊物业公司未提供被告杨勇、孙洪君有4辆机动车的证据,被告杨勇、孙洪君自认拥有1辆机动车,故按1辆机动车每月80元计付。被告杨勇、孙洪君不按前期物业服务合同约定交付物业服务费属违约,应承担继续履行支付物业服务费和支付违约金的责任,前期物业服务合同虽约定逾期交纳物业服务费按欠费总额每日3‰计付违约金,但原告志俊物业公司并未要求被告杨勇、孙洪君支付违约金,而是要求支付滞纳金,对原告志俊物业公司要求支付滞纳金的主张不予支持,理由是滞纳金不是承担民事责任的方式,不属民法调整。原告志俊物业公司要求被告杨勇、孙洪君排除发电房、第二次供水房的隐患的主张,理由成立,本院予以支持。理由是负2楼当初就设计功能为发电房、供水房,发电房、供水房关系着整个小区业主的正常生活;被告杨勇、孙洪君将发电房、供水房内一部份隔成库房用着它用,既存在安全隐患,又妨碍了正常使用;根据前期物业服务合同约定,负2楼包括在原告志俊物业公司物业管理、服务范围之内;《解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持”,故原告志俊物业公司有权要求被告杨勇、孙洪君拆除在发电房、第二次供水房内隔的库房并将存放的物品搬走。被告杨勇、孙洪君抗辩泰兴房产公司内部有约定股东不交停车费的理由不成立,被告杨勇、孙洪君虽提供了投资开发金泰帝景7合伙人的决议,但7合伙人的决议并不代表是泰兴房产公司的意思表示,前期物业服务合同中也未约定7合伙人不交停车费;原告志俊物业公司提供服务后是否收取停车费应由原告志俊物业公司决定。被告杨勇、孙洪君抗辩“门口的垃圾堆放了六个月”、“负二楼电梯无法使用、幼儿园内墙长期漏水”,既使抗辩的事实存在,但被告杨勇、孙洪君并未反诉减少物业服务费。被告杨勇、孙洪君抗辩“小区内规划的是双车道,现原告将其改为停车位”, 既使抗辩的事实存在,但被告杨勇、孙洪君并未反诉恢复原状。被告杨勇、孙洪君抗辩“原告主张权利已超过诉讼时效期间”的理由不成立,理由是:原告志俊物业公司自2014年起每年都以公告的形式向业主催收物业服务费;被告杨勇、孙洪君应交的原告志俊物业公司自20139月起连续不断发生。

4.一审定案结论

四川省平昌县人民法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条、第七条的规定,判决如下:

1)限被告杨勇、孙洪君在判决生效后10日内向原告四川志俊物业服务有限公司支付20139月至201612月的物业服务费81730.40元(其中住房、商业用房78530.40元、车位使用清洁服务费3200元);

2)限被告杨勇、孙洪君在判决生效后5日内拆除负2楼发电房、供水房内的库房并恢复原状;

3)驳回原告四川志俊物业服务有限公司要求被告杨勇、孙洪君支付滞纳金的诉讼请求。

一审案件受理费2921元,减半收取1460.50元,由被告杨勇、孙洪君负担881元,原告四川志俊物业服务有限公司负担578.50元。

(三)二审诉辩主张

1.上诉人(原审被告)诉称

(1)志俊物业公司主张收取2013年6月至2015年10月21日前的物业服务费已超过两年诉讼时效,丧失了胜诉权,但一审法院以交房时间作为志俊物业公司收取物业费用的根据,适用法律不当,应予纠正;(2)一审法院将第三人所有的房屋面积应产生的物管费用计价由上诉人承担,显然不当;(3)志俊物业公司违反了《前期物业管理服务协议》的约定,所管理的小区脏乱差、服务质量不高,损害了上诉人的合法权益;(4)上诉人堆放货物的地点系仓库,其使用属性即放存物品,上诉人的使用行为并不影响志俊物业公司的管理行为。

2.被上诉人(原审原告)辩称

(1)商品房买卖合同是开发商与出售方签订的,不能约束第三方物业公司,我公司在中标时已明确了住宅1.2元每月每平方米,商业用房1.7元每月每平方米,应当受到法律保护,一审认为商业用房的物业费用在商品房买卖合同中已约定,并没有区分住宅和商业用房,明显错误;(2)一审中我们明确了滞纳金就是违约金,且在前期物业合同中也已明确约定,一审法院对合同的真实意思进行审查;(3)杨勇经营摩托车配件门市,进出停放车辆较多,一审法院只认定了一辆车的停车费用错误。

(四)二审事实和证据

四川省巴中市中级人民法院确认了一审认定的事实和证据。对当事人二审争议的事实,认定为:志俊物业公司所管理的“金泰帝景”小区存在脏乱差、服务质量不高的情况。

(五)二审判案理由

四川省巴中市中级人民法院根据上述事实认为:上诉人杨勇、孙洪君作为“金泰帝景”小区业主在享受被上诉人志俊物业公司提供的物业服务的同时,应当按时缴纳物业管理费。

对于上诉人杨勇、孙洪君主张志俊物业公司起诉要求其缴纳2013年6月至2015年10月21日前的物业服务费已超过两年诉讼时效,丧失了胜诉权的问题。经审理查明上诉人志俊物业公司在2014年、2015年、2016年期间多次以公告通知的形式向“金泰帝景”小区业主催收物业管理费,根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”的规定,志俊物业公司在起诉时并未超过两年的诉讼时效,故对上诉人杨勇、孙洪君的该主张不予支持。

对于上诉人杨勇、孙洪君主张属于第三人所有的房屋面积所产生的物业管理费不应当由其承担的问题。经审理查明,杨勇、孙洪君经营摩托车配件的门市其中有约292平米属案外人何学平所有,但实际使用人为杨勇、孙洪君,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持”之规定,志俊物业公司要求杨勇、孙洪君缴纳物业费并无不当,故对杨勇、孙洪君的该主张不予支持。

对于上诉人杨勇、孙洪君主张志俊物业公司违反了《前期物业管理服务协议》的约定,所管理的小区脏乱差、服务质量不高的问题。本院认为,志俊物业公司对“金泰帝景”小区提供了基本的物业管理服务,杨勇、孙洪君等业主享受了这一服务,应当按照合同的约定交纳物业服务费用,不能以服务质量问题为由拒绝交纳服务费,但庭审中杨勇、孙洪君向本院提供了照片以及小区部分业主共同签名的证明可以认定“金泰帝景”小区环境卫生状况较差、服务质量存在瑕疵,为保护杨勇、孙洪君作为小区业主的合法权益,应当对物业管理费予以扣减20%。

对于上诉人杨勇、孙洪君主张其堆放货物的地点系仓库,其并不影响志俊物业公司的管理行为以及上诉人志俊物业公司所提出的三点意见。二审法院认为一审认定事实清楚、适用法律正确,予以确认。

(六)二审定案结论

四川省巴中市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定,判决如下:

1. 维持四川省平昌县人民法院(2017)川1923民初303号民事判决第二项、第三项;

2. 变更四川省平昌县人民法院(2017)川1923民初303号民事判决第一项“限被告杨勇、孙洪君在判决生效后10日内向原告四川志俊物业服务有限公司支付2013年9月至2016年12月的物业服务费81730.40元(其中住房、商业用房78530.40元、车位使用清洁服务费3200元)”为“限杨勇、孙洪君在判决生效10日内向被上诉人四川志俊物业服务有限公司支付2013年9月至2016年12月的物业服务费65384.32元(其中住房、商业用房62824.32元、车位使用清洁服务费2560元)”。

二审案件受理费2921元,由杨勇、孙洪君负担1762元,由四川志俊物业服务有限公司负担1159元。

(七)解说

涉及小区物业纠纷发生较为普遍,但却与人们的生活息息相关,社会关注也较多,很容易就发生群体事件,给社会造成不稳定影响。虽物业合同是业主入住之前开发商与物业公司就签订好的,但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,……对业主具有约束力”之规定,业主入住之后也应当是受到该物业合同的约束,故其负有按时交纳物业费的义务;对于房屋所有人与实际使用人不一的问题,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持”之规定,物业公司要求实际使用人与业主共同缴纳物业费并无不当;对于物业公司提供的物业服务较差的问题,并不是业主拒绝交纳服务费的正当理由,但业主可以要求物业公司因此减少物业服务费用。
















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